Konsep Dan Bentuk Jual Beli Tanah Adat

HUKUM TANAH ADAT

A. Pengantar

Bab kesepuluh ini mempersembahkan pengetahuan kepada mahasiswa bahwa Tanah ialah sesuatu hal yang amat sangat berharga di muka bumi ini. Tanah menjadi berharga lantaran fungsi dan manfaatnya, dan lantaran insan tinggal, hidup dan berkembang di atas tanah. Pada masyarakat modern permasalahan tanah kadang mengakibatkan konflik dimana sengketa yang terjadi umumnya ialah sengketa terhadap kepemilikan tanah tersebut. Masyarakat adab sendiri jauh sebelum Indonesia merdeka dan mempunyai sistem aturan yang mengatur problem tanah, ternyata masyarakat adab sudah mempunyai prosedur yang berkaitan dengan transaksi tanah adab itu. Seperti jual lepas, jual gadai dan jual tahunan. Modul ini mempersembahkan pengetahuan kepada mahasiswa terkena transaksi tanah adat.

B. Kompetensi Dasar 

Mahasiswa bisa mengetahui memahami hal-hal yang berkaitan dengan transaksi tanah adat.

C. Kemampuan Akhir Yang Diharapkan 

1. Mahasiswa bisa menunjukan konsep transaksi tanah adat.
2. Mahasiswa bisa menunjukan prosedur adab yang masih berlaku di Indonesia

D. Kegiatan Pembelajaran 

1. Pembelajaran diselenggarakan untuk memahami bahan 1 dengan pendekatan contextual Instruction 
2. Untuk bahan 1 mahasiswa mempelajari klarifikasi bahan terkena konsep dasar aturan adab dan pola positif di Indonesia selama 60 menit. 
3. Selanjutnya selama 30 menit, mahasiswa di ajak diskusi dan tanya jawaban.

E. Materi Belajar 

1. Transaksi-Transaksi Tanah 

a. transaksi tanah yang bersifat perbuatan aturan sepihak :

1. pendirian suatu desa
2. pembukaan tanah oleh seorang masyarakat persekutuan

b. transaksi-transaksi tanah yang bersifat perbuatan aturan dua pihak.

Transaksi jual berdasarkan isinya sanggup dibedakan dalam 3 macam, yaitu :

1. menggadai
2. jual lepas
3. jual tahunan.

2. Pemindahan Hak Atas Tanah

Setiap subyek aturan baik sebagai pribadi kodrati maupun pribadi hukum, intinya mempunyai suatu kewenangan untuk memindahkan haknya atas tanah kepada fihak lainnya. Oleh alasannya ialah itu, maka didalam masyarakat aturan adab dikenal pula proses pemindahan hak atas lingkungan tanah. Pemindahan hak atas tanah ialah bencana aturan yang mengakibatkan pemindahan hak dan kewajiban yang sifatnya tetap atau mungkin juga bersifat sementara.

3. Pengertian Jual Beli Tanah

Menurut aturan adat, maka jual beli tanah ialah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai. Terang berarti, bahwa perbuatan pemindahan hak tersebut harus dilakukan di hadapan kepada adab yang berperan sebagai pejabat yang menanggung keteraturan dan sahnya perbuatan pemindahan hak tersebut, sehingga perbuatan tersebut diketahui oleh umum.

melaluiataubersamaini tunai dimaksudkan bahwa perbuatan pemindahan hak dan pembayaran harganya dilakukan secara sekaligus. Oleh lantaran itu, maka tunai mungkin berarti bahwa harga tanah dibayar secara kontan, atau gres dibayar sebagian (tunai yang dianggap tunai). Dalam hal pembeli tidak membayar sisanya, maka penjual tidak sanggup menuntut atas dasar terjadinya jual beli tanah, akan tetapi atas dasar aturan santunan piutang.

4. Isi Jual Beli Tanah

Transaksi jual tanah mungkin mempunyai tiga isi (Menurut ter Haar)

1. Pemindahan hak atas tanah, atas dasar pembayaran tunai sedemikian rupa bahwa pemindah hak tetap mempunyai hak untuk mendapatkan tanahnya kembali setelah membayar sejumlah uang yang pernah dibayarnya : antara lain menggadai..., menjual gade..., adil sende..., ngajual janji atau gade...;
2. Pemindahan hak atas tanah atas dasar pembayaran tunai tanpa hak untuk membeli kembali, jadi menjual lepas untuk selamanya..., adol plas turun temurun, pati bogor..., menjual jaja...;
3. Pemindahan hak atas tanah atas dasar pembayaran tunai dengan perjanjian, bahwa setelah beberapa tahun pguan dan tanpa tindakan aturan tertentu tanah akan kembali (menjual tahunan..., adol oodan....”)

5. Bentuk-Bentuk Jual Beli Tanah

a. Jual lepas

Jual lepas ialah proses pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan tunai, dimana tiruana ikatan antara bekas penjual dengan tanahnya menjadi lepas sama sekali. Menurut keputusan Mahkamah Agung tertanggal 25 September 1958, maka keterangan jual beli saja belum mengakibatkan pemindahan atau penyerahan hak milik.

Menurut Iman Sudiyat :

“Jadi keterngan tersebut sekan-akan harus diikuti pula semacam “levering”, sebelum hak milik tersebut berpindah”. Pertimbangan dari Mahkamah Agung adalah, bahwa dengan surat Notaris dan surat di bawah tangan serta yang disimpan pada Notaris yang dimaksudkan dalam putusan judex facti, walaupun didalamnya disebutkan bahwa fihak-fihak yang bersangkutan menunjukan menjual belikan tanahnya, namun belum lagi sanggup diterima bahwa gotong royong sudah terjadi pemindahan atau penyerahan hak milik oleh yang dinamakan penjual kepada yang dinamakan pembeli.”

Biasanya, pada jual lepas, maka calon pembeli akan mempersembahkan suatu tanda pengikat yang lazim disebut “panjer”. Akan tetapi didalam kenyataannya “panjer” tersebut yang ialah tanda jadi, tidak terlalu mengikat, walaupun ada kesannya bagi calon pembeli yang tidak jadi melaksanakan pembelian tanah dikemudian hari (artinya “panjer” nya menjadi miliki calon penjual).

b. Jual gadai

Jual gadai ialah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah kepada fihak lain (yakni pribadi kodrat) yang dilakukan secara terang dan tunai sedemikian rupa sehingga fihak yang melaksanakan pemindahan dan mempunyai hak untuk menebus kembali tanah tersebut. melaluiataubersamaini demikian, maka pemindahan hak atas tanah pada jual gadai bersifat sementara, walaupun kadang kala tidak ada patokan tegas terkena sifat sementara waktu tersebut. Ada kecendrungan untuk membedakan antara gadai biasa dengan gadai jangka waktu, dimana yang terakhir cenderung untuk mempersembahkan semacam patokan pada sifat sementara dari perpindahan hak atas tanah tersebut. Pada gadai biasa, maka tanah sanggup ditebus oleh penggadai setiap saat. Pembatasannya ialah satu tahun pguan, atau apabila di atas tanah masih terdapat tumbuh-tumbuhan yang belum dipetik hasil-hasilnya. Dalam hal ini, maka akseptor gadai tidak berhak untuk menuntut, agarpenggadai menebus tanahnya pada suatu waktu tertentu. Untuk melindungi kepentingan akseptor gadai, maka ia sanggup melaksanakan paling sedikit dua tindakan, yakni :

1. menganak gadaikan (“onderverpanden”) dimana akseptor gadai menggadaikan tanah tersebut kepada fihak ketiga. Dalam hal ini terjadi dua hubungan gadai, yakni pertama antara penggadai pertama dengan akseptor gadai pertama, dan kedua antara penggadai kedua (yang ialah akseptor gadai pertama) dengan fihak ketiga (sebagai akseptor gadai kedua).
2. Memindah gadaikan (“doorverpanden”), yakni suatu tindakan dimana akseptor gadai menggadaikan tanah kepada pihak ketiga, dan fihak ketiga tersebut menggantikan kedudukan sebagai akseptor gadai untuk selanjutnya bekerjasama pribadi dengan penggadai. melaluiataubersamaini demikian, maka setelah terjadi pemindahan gadai, maka spesialuntuk terdapat hubungan antara penggadai dengan akseptor gadai yang baru.

Pada gadai jangka waktu, biasanya dibedakan antara gadai jangka waktu larang tebus dengan gadai jangka waktu wajib tebus, ialah sebagai diberikut :

• Gadai jangka waktu larang tebus terjadi apabila antara penggadai dengan akseptor gadai ditentukan, bahwa untuk jangka waktu tertentu penggadai tidak boleh untuk menebus tanahnya. melaluiataubersamaini demikian , maka apabila jangka waktu tersebut sudah lalu, gadai ini menjadi gadai biasa.
• Gadai jangka waktu wajib tebus, yakni gadai dimana oleh penggadai dan akseptor gadai ditentukan, bahwa setelah jangka waktu tertentu, tanah harus ditebus oleh penggadai. Apabila tanah tersebut tidak ditebus, maka hilanglah hak penggadai atas tanahnya, sehingga terjadi jual lepas.

Jual tahunan : 

Jual tahunan ialah suatu sikap aturan yang mencakupkan penyerahan hak atas sebidang tanah tertentu kepada subyek aturan lain, dengan mendapatkan sejumlah uang tertentu dengan ketentuan bahwa setelah jangka waktu tertentu, maka tanah tersebut akan kembali dengan sendirinya tanpa melalui sikap aturan tertentu. Dalam hal ini, terjadi peralihan hak atas tanah yang bersifat sementara waktu. Menurut S.A. Hakim, maka jual tahunan gotong royong ialah sama dengan sewa tanah yang uang sewanya sudah dibayarkan terlebih lampau. Apabila jangka waktu yang sudah diputuskan berakhir, maka dengan sendirinya tanah itu akan kembali kepada pemediberi sewa.

d. Jual gengsur

Pada jual gengsur ini, maka walaupun sudah terjadi pemindahan hak atas tanah kepada pembeli, akan tetapi tanah masih tetap berada ditangan penjual. Artinya bekas penjual masih tetap mempunyai hak pakai, yang bersumber pada ketentuan yang disahkan oleh penjual dengan pembeli. Mengenai hal pemdiberian tanah, maka subyek aturan yang melakukannya harus benar-benar menguasai dan mempunyai tanah tersebut. melaluiataubersamaini mempersembahkan tanah tersebut, maka hak iliki atas tanah akan berpindah seketika itu juga. Di Minahasa dan Sulawesi Selatan, misalnya, tanah pertanian mungkin didiberikan sebagai tanda pengangkatan anak, atau mungkin sebagai jujur, dan seterusnya. Tanah-tanah tersebut kadang kala mempunyai nama yang menunjuk pada asalnya.

F. Evaluasi Belajar 

1. Latihan 

a. Soal 

Jawablah tes soal di bawah ini 

1. Berikan pola terkena menganak gadaikan dan memindah gadaikan?
2. Apa beda jual lepas dengan jual tahunan?

b. Kunci jawabanan 

Jawablah tes di atas dengan singkat dan terang kemudian cocokkan jawabanan anda dengan rangkuman materi.